“一手交錢一手交房”,現房銷售還有多遠?
發布時間:2023-02-12  文章來源:中新網 點擊:6897

  中新網2月12日電(中新財經記者 左宇坤)“有條件的可以進行現房銷售,繼續實行預售的,必須把資金監管責任落實到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險?!?月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確提出。

  此后的近一個月內,已有山東、安徽、河南、四川四省明確了現房試點。從“鼓勵”到“試點”,距離“一手交錢一手交房”還有多遠?

正在建設中的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝

  試點現房銷售,防風險是重點

  1月31日,山東省住房和城鄉建設工作會議召開,會議提出,逐步提高預售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試,開展現房銷售試點。

  2月6日,在安徽省住房和城鄉建設工作會議上,安徽省住建廳相關負責人透露,2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。

  2月6日,四川省人民政府關于印發《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》的通知中提出,支持有條件的城市開展商品房現售試點,積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

  2月7日,河南省住房和城鄉建設工作會議召開,會議明確,今年將進一步規范商品房預售資金監管,逐步提高預售門檻,以鄭州、開封為試點,積極探索預售制度改革和現房銷售。

  曾經的房地產黃金時代,商品房預售制能夠快速回籠資金,快周轉模式對行業加速發展起到了重要作用。進入新的周期,房地產業向新發展模式平穩過渡,保交樓、防風險成為工作重點,現房銷售試點也被多地提上議事日程。

鄭州一景。 丁友明 攝

  以河南省為例,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,河南省“保交樓”任務較重,2023年又是“保交樓”的重要節點。本次河南省結合實際情況提出新的要求,是對主管部門政策的進一步落實。

  “鄭州已供應土地和新房都很多,在售和潛在供應量非常大,房價又持續下跌。實施現售不會因供應周期長、建設成本高而使得供應跟不上,從而導致全社會房價上漲,也就符合住建部提出的‘符合條件的城市探索現售模式’?!睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

  嘗試升級,有何不同?

  相比期房銷售,“一手交錢、一手交房”的現房銷售對于消費者而言具有所見即所得的明顯優勢,能有效規避爛尾、質量爭議等風險,也自然得到了購房者的青睞。

  “2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%,全國期房銷售面積同比下滑29.6%,這反過來說明現房銷售市場沒有遇到較大的下跌?!鄙虾R拙臃康禺a研究院數據顯示,全國現房銷售規模明顯比期房銷售行情要好。

  “寧愿多花20萬,也一定要買現房?!鄙缃黄脚_上,不少買房人這樣交流呼吁著。但某省會城市的一位房地產銷售對中新財經表示,當前購買現房同樣需要多留心。

  “在目前以期房為主的大環境下,開發商好、品質好、地段也好的房子是很難‘熬’成現房的,可能是當地購買力不足,或者存在其他不利因素成為滯銷盤?!彼硎?,還有一種情況是有些地方期房限價、現房不限價,開發商捂盤惜售??傊M者不要因為現房而放松警惕,一定要注意觀察。

資料圖:夕陽下美麗的福州一景。 王東明 攝

  但對于開發商來說,現房銷售對現金流、施工能力的要求更高,也因此推行起來難度較大。

  李宇嘉認為,在現階段,如果土地價格、建設成本不變,現售會抬高建設成本,從而影響這類房子的銷售。所以現售制度下,必須要求政府在地價上讓利,以降低開發成本,進而穩定房價預期,也能降低購房的成本。

  多地已此前進行過嘗試。2014年,上海市黃浦區五里橋街道一拍賣地塊的出讓預合同中提出“該地塊內建成房屋不得預售,須以全裝修現房銷售”;2022年,福建福州在一宗地塊的土拍中要求,該宗地按現房銷售實施,規劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷售手續。

  “2021年上半年之前,各地主要是通過設定現房銷售模式,促進房企理性拿地、促進地價平穩;之后則主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發,這也是各地探索房地產新發展模式的重要體現?!鄙虾R拙臃康禺a研究院研究總監嚴躍進指出。

  “鼓勵”到“試點”,取消預售制的時機到了嗎?

  在“防風險”的基礎上,預售制是否可能在這一階段被取消?

  “保交樓、爛尾樓問題,本質上是預售資金監管不嚴所致,而并非預售本身有什么問題?!崩钣罴握J為,更重要的是加強流程和資金的監管。

  陳文靜也認為,短期來看,為實現“保交樓”,預計預售資金監管及預售政策或將保持嚴格狀態,政策也將更加規范,各地或結合當地實際情況靈活調整預售資金監管和預售條件,促進房地產市場供需兩端預期穩定。

  在嚴躍進看來,此前對于預售制的改革,更多是從鼓勵及自愿的角度出發;今年則跳出了鼓勵和自愿的范疇,反映出對現房銷售推進的力度有所加大,相關領域改革的節奏明顯加快。

  “從過去的‘鼓勵’升級為‘試點’,這也意味著現房模式改革之路的正式開啟。各地還是要把握政策大趨勢,主動研判現房銷售市場,為各地現房模式的推進創造更好的條件?!眹儡S進說。(完)

【編輯:卞立群】
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